融资全面收紧 房企降杠杆提速-ag尊龙app

目前，融资距离去年8月人民银行、全面住建部出台重点房地产企业资金监测和融资管理规则已逾一年。收紧速一年间，房企多家房企积极降低负债规模，降杠扩张速度明显下降。杆提

　　实际上，融资自去年下半年以来，全面包括“三道红线”、收紧速银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度在内多个政策陆续出台，房企与此同时，降杠多地严查经营贷款违规入市，杆提多项数据显示，融资房企融资渠道持续收紧。全面业内人士表示，收紧速行业仍将维持严监管，金融长效机制的确立对房企的影响仍将持续，房企经营策略未来将发生变化，房地产行业也会迎来洗牌和变化。

　　　　试点满周年多房企积极减负债

　　针对重点房地产企业资金监测和融资管理规则，中国人民银行金融市场司司长邹澜日前表示，试点企业资产负债率、净负债率、现金短债比三项核心经营财务指标明显改善，负债规模稳步下降，经营融资行为更加审慎自律，整体经营趋于稳健。

　　“三道红线”是指企业剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房地产企业被分为“红、橙、黄、绿”四档，“红档”企业有息负债规模不能高于现有水平，“橙档”企业有息负债年增速不得超过5%，“黄档”企业不得超过10%，“绿档”企业不得超过15%。

　　万科为12家试点企业之一。2021年上半年万科成功降档，跻身“零踩线”房企行列。在日前举行的万科2021年中期业绩推介会上，万科总裁、首席执行官祝九胜表示，万科把不突破红线、长期处于绿档、保持良好的评级和良好的流动性，都列为优先级事项，这是稳中求进的基本前提。

　　融创也是试点企业之一。目前，融创仍有一项指标踩线，融创中国董事会主席孙宏斌日前在2021年中期业绩投资者电话会上表示，融创不仅仅要降负债率，还要降负债规模，进一步降低融资成本。据悉，未来3年，融创设定目标是将融资成本降至5%以内。

　　若把“三道红线”的指标放到整个行业来看，贝壳研究院重点统计的a股与h股合计的85家房企中，32家房企“零踩线”，跻身绿档，其中万科、佳兆业、雅居乐新加入；31家房企一条踩线，位列黄档；8家房企降负债情况仍未有较大改观，三线均踩在红档之列。

　　不过，虽然大部分房企积极降档，但受资金和市场影响，与去年下半年相比，2021年上半年降档房企数量有所减少。根据由贝壳研究院整理的房企中期报告数据，不降反升的房企由去年底的1个增长至4个。其中，新湖中宝、上实发展均“由绿变黄”；京投发展“由橙变红”，蓝光发展直接“由黄变红”。

　　　房企融资环境持续趋紧

　　实际上，自去年下半年开始，包括“三道红线”、银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度在内多个政策陆续出台，与此同时，多地严查经营贷款违规入市，涉房金融监管趋严，房企融资渠道也持续收紧。

　　东方金诚房地产行业资深分析师谢瑞表示，债券发行方面，房企净融资额大幅下降，融资利率有所抬升。2021年1至7月房地产企业发行信用债合计4550.31亿元，同比增长6.16%，但净融资额为-2436.98亿元，债券发行利率为4.36%，同比增加0.10个百分点。信托资金方面，根据用益信托网数据，2021年1至7月用于房地产行业的信托规模合计4298亿元，同比2020年减少23%，较2019年同期减少33%。房地产开发贷款方面，截至2021年6月末，房地产开发贷款余额12.3万亿元，同比增长2.8%，增速比上年末低3.3个百分点。“房企在信托、信用债、海外债、银行端融资呈现‘全面受阻’的特点。”谢瑞说。

　　以银行贷款为例，根据日前多银行发布的中报，多银行持续压降房地产贷款占比。中信银行相关负责人对《经济参考报》记者表示，中信银行一是“控增量”，制定未来几年的房地产贷款信贷计划，平稳控制房地产信贷节奏。上半年房地产贷款增速明显低于该行贷款平均增速。二是“调结构”，客户层面根据企业杠杆率和风险情况分类施策，重点支持刚需和改善型住宅项目，严控“三道红线”超限的房企授信，严控扩张激进、偿债压力较重、授信集中度较高的房企集团的授信。

　　中国建设银行首席风险官程远国表示，建设银行有序推进房地产贷款集中度管控工作，严格执行差别化住房信贷政策，支持百姓合理住房需求，个人住房贷款保持平稳增长，在贷款总额中的占比逐步下降。截至上半年末，个人住房贷款余额6.1万亿元，较年初增长4.7%。

　　随着房地产市场调控全面深化和对涉房资金管控力度不断加大，2021年以来，房地产市场明显降温。国家统计局数据显示，7月，商品房销售面积同比下降8.5%，增速较上月回落16.0个百分点，是年内首次转负。二手房市场方面，易居房地产研究院数据显示，8月，重点监测的13个城市二手住宅成交量约为5.7万套，环比上月下跌17.9%，与去年同期相比跌幅达36.6%。